1-İLAMSIZ TAKİP
Kiraya verilmiş bir taşınmazın tahliyesi için ,kiraya veren Sulh Hukuk Mahkemesi nde akde aykırılık veya ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açabilir.Bunun yanında İİK da istisnai olarak 269.ve 276.maddelerinde düzenlenmiş bir yol daha bulunmaktadır.
Buradaki ilamsız tahliye takibi, kira sözleşmesi (YBK m.299378) ile kiralanmış taşınmazlar içindir. Alacaklı (kiraya veren) ile borçlu (kiracı) arasında bir kira sözleşmesi yoksa, kira sözleşmesi son bulmuş ise veya borçlu (kira sözleşmesinden) başka bir sözleşmeye (mesela, ortaklık veya işletme sözleşmesine) dayanarak taşınmazda oturmakta ise, m.269 hükmüne göre ilamsız tahliye takibi yapılamaz. İlamsız tahliye takibi, kiralanan taşınmazın bulunduğu yerdeki icra dairesinde de yapılabilir .
Kiraya verenin ilamsız tahliye takibi yapabilmesi için, taraflar arasında yazılı bir kira sözleşmesi bulunması şart değildir. Sözlü kira sözleşmesine dayanarak da ilamsız tahliye takibi yapılabilir.
İlamsız tahliye takibi, alacaklı sıfatıyla kiraya veren tarafından yapılır (m.58/1 ) .
Kiraya veren, kural olarak taşınmazın maliki olan kişidir. Fakat, kiraya veren, taşınmazın maliki olmasa bile, kiraya veren sıfatı ile ilamsız tahliye takibi yapabilir .
Paylı mülkiyete konu taşınmaz bir paydaş tarafından kiraya verilmişse, o tek (bir) paydaş kiralayan sıfatıyla ilamsız tahliye takibi yapabilir.
Kira sözleşmesinde birden fazla kiraya veren varsa, ilamsız tahliye takibinin kiraya verenlerin tümü tarafından (birlikte) yapılması zorunludur (mecburî takip arkadaşlığı)
Kiracı ölmüş ise, ilamsız tahliye takibinin kiracının bütün mirasçılarına karşı (birlikte) yapılması zorunludur (mecburî takip arkadaşlığı)YBK’na göre, konut kiralarında “kira bedelinin zamanında ödenmemesi halinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir” (YBK m.346,c.2) .
Ancak, YBK m.346 hükmü, kiracının TTK’nda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında,1.7.2020 tarihine kadar uygulanmaz (6353 s.K. geçici m.2). Bu halde, işyeri kiralarındaki muacceliyet şartı 1.7.2020 tarihine kadar uygulanacaktır (geçerlidir).
İlk kira dönemi için istenebilecek kira, (ilk) kira sözleşmesinde kararlaştırılmış (belirtilmiş) olan kira bedelidir.
Kira sözleşmesinde, sonraki (yeni) kira dönemi için ödenecek kira, önceki dönemin kira bedeline her yıl yüzde belirli bir miktar zam yapılacaktır şeklinde belirlenmiş ise, kiraya veren, buna göre hesaplayacağı (yeni) kira bedeli üzerinden ilamsız tahliye takibi yapabilir .
YBK’na göre, konut kiralarında “tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir” (YBK m.344,1).
YBK m.344 “birinci fıkrasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedelinin belirlenmesine ilişkin ilkelere yer verilmiştir. Böylece, 6570 sayılı Kanunun 2 ve 3 üncü maddelerinin, Anayasa Mahkemesince iptali üzerine bu konuda ortaya çıkan kanun boşluğunun, uygulamada kabul edilen esaslar göz önünde tutularak, yasal bir düzenlemeye kavuşturulması amaçlanmıştır. Bu düzenlemeyle, yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedellerine ilişkin anlaşmaların geçerliliği, bir önceki kira yılında “üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla” kabul edilmiştir; kira sözleşmesinin bir yıldan uzun süreli olması durumunda da aynı sınırlamanın gözetilmesi gerekecektir. Uygulamada, uzun bir süreden beri Devlet İstatistik Enstitüsü tarafından yayımlanan toptan eşya fiyat endeksindeki artış oranı göz önünde tutulmuş olmakla birlikte, adı geçen Enstitüce bir süreden beri bu endeks yerine üretici fiyat endeksindeki artış oranları yayımlandığı için, kira bedelinin belirlenmesinde objektif bir ölçüt olarak üretici fiyat endeksindeki artış oranından yararlanılması benimsenmiştir”.
Ancak, YBK m.344 hükmü, kiracının TTK’nda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında, 1.7.2020 tarihine kadar uygulanmaz (6353 s.K. geçici m.2).
Taraflar yeni kira dönemi için ödenecek kira (farkı) hakkında anlaşmaya varamamışlarsa, kiraya veren, önceki dönemdeki kira bedeli üzerinden (yeni dönemde) ilamsız tahliye takibi yapabilir ve yeni dönem için kira farkı isteme hakkım saklı tutabilir.
Kiraya veren, (böyle yapmayıp da) kendi belirlediği yeni dönem kira farkını da ekleyerek yeni bir kira bedeli üzerinden ilamsız tahliye takibi yaparsa, kiracı, kiraya verenin tek taraflı olarak (yeni dönem için) belirlediği kira farkına itiraz edebilir. Bu itiraz kısmî itiraz niteliğinde olduğundan, kiracının itirazında itiraz ettiği (veya kabul ettiği) kira miktarının ne kadar olduğunu açıkça göstermesi gerekir. Aksi halde, kiracı kiraya verenin istediği kira miktarına itiraz etmemiş sayılır.
Kiracı, yeni dönem için istenen kira farkına açıkça itiraz (kısmî itiraz) ederse ve itiraz etmediği (önceki dönemdekine göre) kirayı da (ödeme süresinde) öderse, kiraya veren, icra mahkemesinden kiracının itirazının kaldırılmasına ve tahliyesine karar verilmesini isteyemez.
Bu halde (tarafların yeni kira döneminde ödenecek kira farkı için anlaşmaya varamamış olmaları halinde), kiraya veren, yeni döneme ait kira farkı için sulh hukuk mahkemesinde açacağı kira bedelinin tespiti davasında, sulh hukuk mahkemesinin vereceği kira tespiti kararına dayanarak ilamsız tahliye takibi yapabilir.
Yargıtay’a göre, “kiranın tespitine ilişkin mahkeme kararı ile tespit edilen kira farkı alacağının ifa zamanmın gelmiş sayılması için sadece alacaklının borçludan edada bulunmasını isteyebileceği zamanın gelmiş olması yeterli olmayıp; aynı zamanda o kararın kesinleşmesi gerekir”
Fakat İçtihadı Birleştirme Kararları mahkemeleri bağlayıcı nitelikte olduğundan, sözü geçen 12.11.1979 günlü İBK yürürlükte kaldığı (değiştirilmediği) sürece, kira bedelinin tespiti kararları kesinleşmedikçe, bu kararlara dayanarak ilamsız icra (ve tahliye) takibi yapılamaz .
Kiraya verenin, istediği kiranın hangi aya (veya aylara) ait olduğunu takip talebinde belirtmesi gerekir. Takip talebinde istenen kiranın hangi aya (veya aylara) ait olduğu belirtilmemişse, bu husus alacaklıya (kiraya verene) açıklattırılır ; yoksa, bundan dolayı alacaklının (kiraya verenin) itirazın kaldırılması ve tahliye talebi reddedilemez.
İşyeri kiralarında, kiraya veren, takip talebinde (kiracının kiraya verene ödemesi gereken) net kirayı talep edebilir.
2- TAHLİYE
Kiraya veren (alacaklı), ilamsız tahliye takip talebinde, ikinci olarak (kiranın ödenmesinden başka) kiracının tahliyesini (taşınmazı boşaltmasını) ister (m.269,1). Yani, kiraya veren, ödenmemiş kiranın tahsili için yaptığı ilamsız takip talebinde, kiracıya (ödeme emri ile) BK m.260 veya 288 (YBK m.315 veya 362)’deki ihtarın da yapılmasını isteyebilir. Böylece kiraya veren, kira bedeli için olan genel haciz yolu ile takip ile, tahliye takibini birleştirir.
Ödeme emri ile, borçlu kiracıya, kira borcunu (ödeme emrinin tebliği tarihinden itibaren) belli bir süre içinde (ödeme emrinde yazılı olan icra dairesine ait) banka hesabına ödemesi ihtar edilir. Ödeme süresi, kira sözleşmesi çeşitlerine göre değişiktir:
Ödeme süresi adi kirada ödeme süresi en az on gündür (YBK m.315,11). Konut ve çatılı işyeri kiralarında ödeme süresi en az otuz gündür (YBK m.315,ü) .
Ürün kirasında, ödeme süresi en az altmış gündür (YBK m.362,ü): Ürün kirasında ödeme süresinin (altmış gün yerine) otuz gün olarak gösterilmiş olması halinde, alacaklı kiraya veren, (böyle bir ödeme emrine dayanarak) icra mahkemesinden (veya sulh hukuk mahkemesinden) tahliye isteyemez ; fakat, alacaklı kiraya veren, (icra mahkemesinde) kira alacağı için, itirazın kaldırılmasını isteyebilir.
Ödeme emri ile, borçluya (kiracıya) yedi günlük süresi içinde (m.62’ye göre) ödeme emrine itiraz etmez ve otuz (on veya altmış) günlük ödeme süresi içinde borcu (kirayı) ödemezse, kiraya verenin (alacaklının) kesinleşen kira alacağı için haciz isteyebileceği (m.78 vd) ve icra mahkemesinden (kiracının) kiralanan taşınmazdan çıkarılmasını (tahliyesini) isteyebileceği ihtar edilir (m.269/a ; Y m.35/e). Kendisine tahliye ihtarını içeren (13 ömek nolu) ödeme emri tebliğ edilmemiş olan borçlunun, icra mahkemesinden tahliyesi istenemez .
Süresinde ödeme emrine itiraz etmemiş olan borçlu (kiracı), (on, otuz veya altmış günlük) ödeme süresi içinde kira borcunu ödemezse, alacaklı (kiraya veren), hem icra dairesinden kira alacağının tahsili için borçlunun mallarının haczedilmesini isteyebilir (m.78 vd), hem de icra mahkemesinden borçlunun (kiracının) tahliyesini isteyebilir (m.269/a). Alacaklı, aynı anda bu iki yola da başvurabilir; alacaklının bu yollardan birine başvurmuş (mesela haciz istemiş) olması, diğer yoldan (misalde tahliye istemekten) vazgeçtiği anlamına gelmez :
Yukarda belirtildiği gibi, alacaklı (kiraya veren) sözlü kira sözleşmesine dayanarak da (kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle) ilamsız tahliye takibi (m.289 vd) yapabilir. Bu nedenle, sözlü kira sözleşmesine dayanarak yapılan ilamsız tahliye takibinde süresinde ödeme emrine itiraz etmeyen borçlu kiracı, sözlü kira sözleşmesini kabul etmiş sayılır (m.269,11 c.2) ve artık icra mahkemesinde (sözlü) kira sözleşmesini inkar edemez, etse bile, icra mahkemesi kira sözleşmesi hakkında bir inceleme yapamaz .
Borçlu kiracı, süresi içinde ödeme emrine itiraz etmediği için, ödeme emri ile istenen kira borcunu da kabul etmiş sayılır. Bu nedenle, borçlu kiracı, icra mahkemesinde artık kira borcu miktarına itiraz edemez, etse bile, icra mahkemesi kira borcu miktarı hakkında bir inceleme yapamaz
İcra mahkemesinin tahliye kararı: Borçlu kiracının (on, otuz veya altmış günlük) ödeme süresi içinde kira borcunu ödemesi yukarda incelendi80. İcra mahkemesi, borçlu kiracının süresinde ödeme emrine itiraz etmediğini ve ödeme (ihtar) süresi içinde kira borcunun aslını ödemediğini tespit ederse, kiracının tahliyesine karar verir (m.269/a).